技術(shù)中心
當前位置：首頁 > 技術(shù)中心
中央空調(diào)維修保養(yǎng)項目詳細說明（2）
五、給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標程序
程序要點：
1、《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》的制定
(1) 每年由工程部主管組織水泵房組長/機電維修員一起研究制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。
(2) 制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》的原則：
① 給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度；
② 給排水設(shè)備設(shè)施運行狀況（故障隱患）；
③ 合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。
(3)《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：
① 維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容；
② 備品、備件計劃；
③ 具體實施維修保養(yǎng)的時間；
④ 預(yù)計費用。
2、水泵房機電維修員對給排水設(shè)備設(shè)施進行維修保養(yǎng)時，應(yīng)按《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》進行。
3、廣場內(nèi)主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi)變壓器、PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由水泵房機電維修員負責。
4、水泵機組維修保養(yǎng)。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應(yīng)對所有水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。
(1) 電動機維修保養(yǎng)：
① 用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)；
② 檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承；
③ 檢查電動機風葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理；
④ 清潔電動機外殼；
⑤ 檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。
(2) 水泵維修保養(yǎng)：
①檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承；
②轉(zhuǎn)動水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸；
③檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根；
④清潔水泵外表；
⑤如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。
(3) 檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換。
(4) 檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。
5、控制柜維修保養(yǎng)。水泵房機電維修員每年的5月、11月應(yīng)對廣場內(nèi)水泵房的控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。
(1) 用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物。
(2) 檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應(yīng)更換。
(3) 檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改。
(4) 交流接觸器維修保養(yǎng)：
① 清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；
② 清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴懲不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；
③ 清潔鐵芯上的油污及臟物；
④ 檢查復(fù)位調(diào)簧情況；
⑤ 擰緊所有緊固件。
(5) 自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：
① 用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5MΩ，否則應(yīng)進行干燥處理；
② 外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后，擰緊接地線。
(6) 熱繼電器維修保養(yǎng)：
① 檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應(yīng)更換；
② 檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應(yīng)更換。
(7) 自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng)：
① 用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于100MΩ，否則應(yīng)烘干處理；
② 清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換；
③ 自動空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應(yīng)無卡住現(xiàn)象；
④ 檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。
(8) 中間繼是器、信號繼電器修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器應(yīng)做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。
(9) 信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：
① 檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應(yīng)更換相同規(guī)格的小燈泡；
② 檢查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側(cè)應(yīng)作適當調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號的儀表。
(10) 遠傳壓力表維修保養(yǎng)：
① 檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)干燥處理；
② 檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應(yīng)重新焊接；
③ 偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應(yīng)拆換。
6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)
(1) 閘閥維修保養(yǎng)：
① 檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應(yīng)更換密封膠墊；
② 檢查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻油；
③ 對閘閥閥桿加黃油潤滑；
④ 對銹蝕嚴重的閘閥（明裝）應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆。
(2) 止回閥維修保養(yǎng)：
① 檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；
② 檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧；
③ 檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應(yīng)處理后重新油漆。
(3) 浮球閥維修保養(yǎng)：
① 檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換；
② 檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)校直；
③ 檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應(yīng)更換。
(4) 液位控制器維修保養(yǎng)：
① 檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；
② 清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道；
③ 檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊；
④ 緊固所有螺母。
7、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)
(1) 用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應(yīng)拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。
(2) 檢查密封圈是否已老化，如已老化則應(yīng)更換。
(3) 檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動時有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)更換同型號同規(guī)格的軸承。
(4) 清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應(yīng)在表面處理后重新沒漆一遍。
(5) 檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應(yīng)緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。
8、明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年10月進行一次）
(1) 檢查支持托架是否牢固，否則應(yīng)加強。
(2) 檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應(yīng)整改。
(3) 檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應(yīng)重新油漆一遍。
(4) 檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應(yīng)處理（更換膠墊）。
9、每次給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應(yīng)由機電處主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經(jīng)管理處主任批準后方可延時。
10、對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《 事故報告》并上報公司。
11、水泵房機電維修員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《 維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)由水泵房組長整理成冊后交機交處存檔，保存期為長期。
12、停水管理。給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時，應(yīng)由機電處主管填寫《停 申請表》，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準后通知公共事務(wù)部，由事務(wù)部提前24小時通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然停水，應(yīng)在恢復(fù)供水12小時內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。
六、給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護
1、給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護管理計劃的制定與職責
物業(yè)管理公司為了規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項性能良好，延長設(shè)備設(shè)施的使用壽命，避免發(fā)生意外事故，工程部要制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護標準作業(yè)規(guī)程》，并制定年度維修養(yǎng)護計劃，通常工程部管理組負責組織制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護年度計劃》并組織監(jiān)督該計劃的實施。在制定過程中，要認真考察給排水設(shè)備設(shè)施的使用額度及給排水設(shè)備設(shè)施運行狀況，合理地安排時間等因素。工程部經(jīng)理負責審核《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況，維修組負責實施給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護，公共事務(wù)部負責向有關(guān)用戶通知停水情況，以便用戶作好準備，遇突發(fā)事故停水，應(yīng)向用戶作出解釋。
2、維修組的運作程序
維修組的成員負責按管理組編制的維修養(yǎng)護計劃對設(shè)施設(shè)備進行維修養(yǎng)護工作并巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，對于運行組不能完成的維修保養(yǎng)工作，經(jīng)管理組調(diào)動后，由維修組負責，運行組配合共同完成；維修組成員常駐總部接到突發(fā)情況報告后，應(yīng)迅速集中人員趕到現(xiàn)場，進行搶修；維修組成員下班后離開駐地應(yīng)向組長報告去向，以便緊急情況下緊急調(diào)動。
3、水泵機組的維修養(yǎng)護
1. 水泵的維修養(yǎng)護
生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵每半年進行一次全面養(yǎng)護。養(yǎng)護內(nèi)容主要有：檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，應(yīng)加注潤滑油，如有異常摩擦聲響，則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承，如有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵葉輪，如軸鍵槽損壞嚴重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸，檢查機械密封或壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根或更換機械密封，清潔水泵外表，若水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷油漆，檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換，檢查機組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。
2. 冷凍站系統(tǒng)的監(jiān)控
監(jiān)控設(shè)備包括：冷水機組、冷卻水循環(huán)泵、冷凍水循環(huán)泵、冷卻塔、自動補水泵、電動蝶閥等。
(1) 檢測啟動停冷水機組及相關(guān)設(shè)備。完成冷卻水循環(huán)泵、冷卻水塔風機、冷凍水循環(huán)泵、電動蝶閥、冷水機組的啟動及冷水機組、電動蝶閥、冷水循環(huán)泵、冷卻水循環(huán)泵、冷卻塔風機的順序連鎖停機。
啟動順序為：對應(yīng)冷卻水、冷凍水管路上的閥門開啟；冷卻塔風機、冷卻水泵、冷凍水泵的啟動情況。
停止順序為：切斷主機電源；冷卻塔風機、冷卻水泵、冷凍水泵的運轉(zhuǎn)情況。
(2) 測量冷卻水供回水溫度，冷卻水供水溫度及冷水機的開啟和控制冷卻塔風機的啟停。維持冷卻水供水溫度，使冷凍機能在更高效率下運行。
(3) 根據(jù)膨脹水箱的液位，自動啟停自動補水泵；
(4) 監(jiān)測各水泵、冷水機、冷卻塔風機的運行狀態(tài)、手／自動狀態(tài)、故障報警，并記錄運行時間；
(5) 檢測每臺水泵的出水端管道上安裝水流開關(guān)，水泵啟動后，水流開關(guān)檢測水流狀態(tài)，如故障則自動停機。
(6) 檢測圖形顯示、記錄各種參數(shù)、狀態(tài)、報警，記錄累計運行時間及其他的歷史數(shù)據(jù)等。
3. 新風/空調(diào)機組的監(jiān)控
(1) 檢測時間程序自動啟／停送風機，具有任意周期的實時時間控制功能；
(2) 監(jiān)測送風機的運行狀態(tài)、手／自動狀態(tài)、故障報警、累計運行時間；
(3) 檢測防凍保護：在冬季，當溫度過低時，開啟熱水閥，關(guān)新風門、停風機、報警提示；
(4) 檢測風壓差開關(guān)測量空氣過濾器兩側(cè)壓差，超過設(shè)定值時報警；
(5) 檢測風機、風門、冷水閥狀態(tài)連鎖程序；
①檢測啟動順序：開冷水閥、開風閥、啟風機、調(diào)冷水閥；
②檢測停機順序：停風機、關(guān)風閥、關(guān)水閥。
(6) 對于新風機組，測量新風溫度和送風溫度，并根據(jù)送風溫度，對于空調(diào)機組，測量新風溫度和溫度設(shè)定；
(7) 檢測圖形顯示，記錄各種參數(shù)、狀態(tài)、報警，記錄累計運行時間及其歷史數(shù)據(jù)等。
4. 給排水系統(tǒng)的監(jiān)控
監(jiān)控設(shè)備包括：給排水泵、生活水池、污水池、集水坑。
(1) 監(jiān)測生活水泵、污水泵的運行狀態(tài)，手／自動狀態(tài)和故障信號，故障時報警，并累計運行時間；
(2) 實現(xiàn)就地控制和遠程控制的轉(zhuǎn)換；
(3) 監(jiān)測生活水池液位，對超限水位報警，防止溢流，對超低液位也進行報警；
(4) 根據(jù)生活水箱液位，啟停生活水泵，并進行超限報警；
(5) 根據(jù)污水池、集水坑液位，啟停污水泵，并對超高液位進行超限報警；
(6) 中央站彩色圖形顯示，記錄各種參數(shù)、狀態(tài)、報警，記錄累計運行時間及其歷史數(shù)據(jù)等。
5. 給排風系統(tǒng)的監(jiān)控
(1) 監(jiān)測各風機的運行狀態(tài)、手／自動狀態(tài)；
(2) 在自動狀態(tài)下按時間程序自動啟／停風機；
(3) 監(jiān)測送／排風機的故障信號，故障時報警，并累計運行時間；
(4) 記錄各種參數(shù)、狀態(tài)、報警，記錄累計運行時間及其歷史數(shù)據(jù)等。
程序要點：
1、《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》的制定
(1) 每年由工程部主管組織水泵房組長/機電維修員一起研究制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。
(2) 制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》的原則：
① 給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度；
② 給排水設(shè)備設(shè)施運行狀況（故障隱患）；
③ 合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。
(3)《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：
① 維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容；
② 備品、備件計劃；
③ 具體實施維修保養(yǎng)的時間；
④ 預(yù)計費用。
2、水泵房機電維修員對給排水設(shè)備設(shè)施進行維修保養(yǎng)時，應(yīng)按《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》進行。
3、廣場內(nèi)主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi)變壓器、PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由水泵房機電維修員負責。
4、水泵機組維修保養(yǎng)。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應(yīng)對所有水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。
(1) 電動機維修保養(yǎng)：
① 用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)；
② 檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承；
③ 檢查電動機風葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理；
④ 清潔電動機外殼；
⑤ 檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。
(2) 水泵維修保養(yǎng)：
①檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承；
②轉(zhuǎn)動水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸；
③檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根；
④清潔水泵外表；
⑤如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。
(3) 檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換。
(4) 檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。
5、控制柜維修保養(yǎng)。水泵房機電維修員每年的5月、11月應(yīng)對廣場內(nèi)水泵房的控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。
(1) 用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物。
(2) 檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應(yīng)更換。
(3) 檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改。
(4) 交流接觸器維修保養(yǎng)：
① 清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；
② 清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴懲不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；
③ 清潔鐵芯上的油污及臟物；
④ 檢查復(fù)位調(diào)簧情況；
⑤ 擰緊所有緊固件。
(5) 自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：
① 用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5MΩ，否則應(yīng)進行干燥處理；
② 外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后，擰緊接地線。
(6) 熱繼電器維修保養(yǎng)：
① 檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應(yīng)更換；
② 檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應(yīng)更換。
(7) 自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng)：
① 用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于100MΩ，否則應(yīng)烘干處理；
② 清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換；
③ 自動空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應(yīng)無卡住現(xiàn)象；
④ 檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。
(8) 中間繼是器、信號繼電器修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器應(yīng)做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。
(9) 信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：
① 檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應(yīng)更換相同規(guī)格的小燈泡；
② 檢查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側(cè)應(yīng)作適當調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號的儀表。
(10) 遠傳壓力表維修保養(yǎng)：
① 檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)干燥處理；
② 檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應(yīng)重新焊接；
③ 偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應(yīng)拆換。
6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)
(1) 閘閥維修保養(yǎng)：
① 檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應(yīng)更換密封膠墊；
② 檢查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻油；
③ 對閘閥閥桿加黃油潤滑；
④ 對銹蝕嚴重的閘閥（明裝）應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆。
(2) 止回閥維修保養(yǎng)：
① 檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；
② 檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧；
③ 檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應(yīng)處理后重新油漆。
(3) 浮球閥維修保養(yǎng)：
① 檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換；
② 檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)校直；
③ 檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應(yīng)更換。
(4) 液位控制器維修保養(yǎng)：
① 檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；
② 清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道；
③ 檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊；
④ 緊固所有螺母。
7、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)
(1) 用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應(yīng)拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。
(2) 檢查密封圈是否已老化，如已老化則應(yīng)更換。
(3) 檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動時有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)更換同型號同規(guī)格的軸承。
(4) 清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應(yīng)在表面處理后重新沒漆一遍。
(5) 檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應(yīng)緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。
8、明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年10月進行一次）
(1) 檢查支持托架是否牢固，否則應(yīng)加強。
(2) 檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應(yīng)整改。
(3) 檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應(yīng)重新油漆一遍。
(4) 檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應(yīng)處理（更換膠墊）。
9、每次給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應(yīng)由機電處主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經(jīng)管理處主任批準后方可延時。
10、對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《 事故報告》并上報公司。
11、水泵房機電維修員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《 維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)由水泵房組長整理成冊后交機交處存檔，保存期為長期。
12、停水管理。給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時，應(yīng)由機電處主管填寫《停 申請表》，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準后通知公共事務(wù)部，由事務(wù)部提前24小時通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然停水，應(yīng)在恢復(fù)供水12小時內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。
六、給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護
1、給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護管理計劃的制定與職責
物業(yè)管理公司為了規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項性能良好，延長設(shè)備設(shè)施的使用壽命，避免發(fā)生意外事故，工程部要制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護標準作業(yè)規(guī)程》，并制定年度維修養(yǎng)護計劃，通常工程部管理組負責組織制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護年度計劃》并組織監(jiān)督該計劃的實施。在制定過程中，要認真考察給排水設(shè)備設(shè)施的使用額度及給排水設(shè)備設(shè)施運行狀況，合理地安排時間等因素。工程部經(jīng)理負責審核《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況，維修組負責實施給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護，公共事務(wù)部負責向有關(guān)用戶通知停水情況，以便用戶作好準備，遇突發(fā)事故停水，應(yīng)向用戶作出解釋。
2、維修組的運作程序
維修組的成員負責按管理組編制的維修養(yǎng)護計劃對設(shè)施設(shè)備進行維修養(yǎng)護工作并巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，對于運行組不能完成的維修保養(yǎng)工作，經(jīng)管理組調(diào)動后，由維修組負責，運行組配合共同完成；維修組成員常駐總部接到突發(fā)情況報告后，應(yīng)迅速集中人員趕到現(xiàn)場，進行搶修；維修組成員下班后離開駐地應(yīng)向組長報告去向，以便緊急情況下緊急調(diào)動。
3、水泵機組的維修養(yǎng)護
1. 水泵的維修養(yǎng)護
生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵每半年進行一次全面養(yǎng)護。養(yǎng)護內(nèi)容主要有：檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，應(yīng)加注潤滑油，如有異常摩擦聲響，則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承，如有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵葉輪，如軸鍵槽損壞嚴重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸，檢查機械密封或壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根或更換機械密封，清潔水泵外表，若水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷油漆，檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換，檢查機組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。
2. 冷凍站系統(tǒng)的監(jiān)控
監(jiān)控設(shè)備包括：冷水機組、冷卻水循環(huán)泵、冷凍水循環(huán)泵、冷卻塔、自動補水泵、電動蝶閥等。
(1) 檢測啟動停冷水機組及相關(guān)設(shè)備。完成冷卻水循環(huán)泵、冷卻水塔風機、冷凍水循環(huán)泵、電動蝶閥、冷水機組的啟動及冷水機組、電動蝶閥、冷水循環(huán)泵、冷卻水循環(huán)泵、冷卻塔風機的順序連鎖停機。
啟動順序為：對應(yīng)冷卻水、冷凍水管路上的閥門開啟；冷卻塔風機、冷卻水泵、冷凍水泵的啟動情況。
停止順序為：切斷主機電源；冷卻塔風機、冷卻水泵、冷凍水泵的運轉(zhuǎn)情況。
(2) 測量冷卻水供回水溫度，冷卻水供水溫度及冷水機的開啟和控制冷卻塔風機的啟停。維持冷卻水供水溫度，使冷凍機能在更高效率下運行。
(3) 根據(jù)膨脹水箱的液位，自動啟停自動補水泵；
(4) 監(jiān)測各水泵、冷水機、冷卻塔風機的運行狀態(tài)、手／自動狀態(tài)、故障報警，并記錄運行時間；
(5) 檢測每臺水泵的出水端管道上安裝水流開關(guān)，水泵啟動后，水流開關(guān)檢測水流狀態(tài)，如故障則自動停機。
(6) 檢測圖形顯示、記錄各種參數(shù)、狀態(tài)、報警，記錄累計運行時間及其他的歷史數(shù)據(jù)等。
3. 新風/空調(diào)機組的監(jiān)控
(1) 檢測時間程序自動啟／停送風機，具有任意周期的實時時間控制功能；
(2) 監(jiān)測送風機的運行狀態(tài)、手／自動狀態(tài)、故障報警、累計運行時間；
(3) 檢測防凍保護：在冬季，當溫度過低時，開啟熱水閥，關(guān)新風門、停風機、報警提示；
(4) 檢測風壓差開關(guān)測量空氣過濾器兩側(cè)壓差，超過設(shè)定值時報警；
(5) 檢測風機、風門、冷水閥狀態(tài)連鎖程序；
①檢測啟動順序：開冷水閥、開風閥、啟風機、調(diào)冷水閥；
②檢測停機順序：停風機、關(guān)風閥、關(guān)水閥。
(6) 對于新風機組，測量新風溫度和送風溫度，并根據(jù)送風溫度，對于空調(diào)機組，測量新風溫度和溫度設(shè)定；
(7) 檢測圖形顯示，記錄各種參數(shù)、狀態(tài)、報警，記錄累計運行時間及其歷史數(shù)據(jù)等。
4. 給排水系統(tǒng)的監(jiān)控
監(jiān)控設(shè)備包括：給排水泵、生活水池、污水池、集水坑。
(1) 監(jiān)測生活水泵、污水泵的運行狀態(tài)，手／自動狀態(tài)和故障信號，故障時報警，并累計運行時間；
(2) 實現(xiàn)就地控制和遠程控制的轉(zhuǎn)換；
(3) 監(jiān)測生活水池液位，對超限水位報警，防止溢流，對超低液位也進行報警；
(4) 根據(jù)生活水箱液位，啟停生活水泵，并進行超限報警；
(5) 根據(jù)污水池、集水坑液位，啟停污水泵，并對超高液位進行超限報警；
(6) 中央站彩色圖形顯示，記錄各種參數(shù)、狀態(tài)、報警，記錄累計運行時間及其歷史數(shù)據(jù)等。
5. 給排風系統(tǒng)的監(jiān)控
(1) 監(jiān)測各風機的運行狀態(tài)、手／自動狀態(tài)；
(2) 在自動狀態(tài)下按時間程序自動啟／停風機；
(3) 監(jiān)測送／排風機的故障信號，故障時報警，并累計運行時間；
(4) 記錄各種參數(shù)、狀態(tài)、報警，記錄累計運行時間及其歷史數(shù)據(jù)等。